Ein neuer Baustein im Luxustourismusspiel

Montenegro bekommt seinen ersten Golfplatz – und rundherum eine ganze Feriendestination mit Marina, Hotels und Luxusvillen

Kotor – Der Ausblick ist sensationell. Man blickt auf sattes Grün und kühles, erfrischendes Türkis. Nur die vielen weißen Schifferln fehlen noch. Es ist jenes Areal, das der ägyptische Millionär und Immobilienentwickler Samih Sawiris dem Staat Montenegro abgekauft hat und auf dem er nun ein Ferienparadies für Bestbetuchte entwickeln will: Luštica Bay. Auf der einen Seite fällt der Blick auf die felsigen Berge hinter dem Weltkulturerbe Kotor, auf der anderen Seite sieht man Porto Montenegro, einen Hafen für Superyachten samt dazugehörigem, neu erbautem Luxusdorf.

Von alledem will Sawiris nichts wissen. Sein Projekt richtet sich vielmehr an Interessenten im Bereich Familie, Freizeit, Sport. Montenegros erster Golfplatz soll hier entstehen. Der kleine Staat zwischen Kroatien und Albanien versucht seit Jahren emsig aufzuholen, was in der Zeit des Krieges nicht investiert wurde, und setzt dabei ganz auf den Tourismus. 20 Prozent des BIPs macht die Ferienindustrie aus. Mit den ersten fertigen Projekten will Montenegro am internationalen Tourismusmarkt endlich als ernst zu nehmende Destination wahrgenommen werden.

Areal wird dekontaminiert

Luštica Bay ist ein Baustein in dieser Strategie. Der Plan: oben der Golfplatz, unten am Meer eine kleine Marina, sieben Hotels sowie diverse Immobilien zum Mieten und Kaufen. 690 Hektar hat sich Sawiris Firma dafür gesichert. Ähnlich wie Porto Montenegro, das allerdings nur 24 Hektar Land umfasst, war auch dieser Landstreifen einst militärisches Sperrgebiet. Bis zum Abschluss der ersten Bauphase im Jahr 2016 werden rund 120 Million Euro investiert.

Die ersten Straßen, die auch den Baustellenverkehr durch die Hügel leiten werden, sind bereits angelegt. Nahe der Marina, wo die ersten Häuser errichtet werden, wurden schon ein paar Felsen ausgesprengt. Hinzu kommt, dass das gesamte Areal im Zuge des Baus dekontaminiert wird. Die Architektur selbst orientiert sich an der montenegrinischen Bauweise und greift romanische, gotische und barocke Elemente auf.

Luštica Bay ist das erste Großprojekt dieser Art in Europa, das ein LEED-Vorzertifikat in Silber hat. Der Errichter Orascom Development setzt dabei ganz auf regionale Materialien wie etwa Ziegel und Stein. Ein künstlicher See soll als Wärmespeicher und zur Bewässerung dienen. Auch ist ein lokales Nahverkehrsnetz geplant.

Das Geschäft namens Stadt

Dass Orascom das Thema Nachhaltigkeit glaubwürdig umsetzt und nicht bloß als Marketinggag versteht, macht das Geschäftsmodell deutlich. Das Unternehmen sieht sich in erster Linie als Stadtbetreiber – und nicht als Immobilienentwickler. Mit dem Immobilienverkauf finanziert Orascom die Infrastrukturkosten. Langfristige Gewinne spielt erst der Betrieb des Touristendorfes ein.

Nach diesem Muster betreibt das an der Schweizer Börse gelistete Unternehmen bereits mehrere Städtchen, so zum Beispiel El Guna am Roten Meer. Mitten in der Wüste baute Sawiris 1990 eine Stadt mit kompletter Infrastruktur – inklusive Krankenhaus, Wasseraufbereitungsanlage und eigenem Handynetz. Heute leben in El Guna 14.000 Menschen. Sechs fertiggestellte Destinationen bewirtschaftet Orascom heute auf diese Art. Acht weitere sind noch in Entwicklung. Das jüngste davon ist Luštica Bay.

In den nächsten Tagen rollen die Bagger und Kräne an und beginnen mit der ersten Phase, die unter anderem eine Marina mit 120 Liegeplätzen, 14 Townhouses, fünf Villen, zwei Hotels und einen von Gary Player entworfenen Golfplatz beinhaltet. Baubeginn heißt Vorverwertung: 68 der insgesamt 168 Häuser wurden bereits verkauft. Geplante Teilfertigstellung ist 2015.

15 Jahre bis zur Fertigstellung

Wer Apartments kaufen will, sollte mit ca. 4.000 Euro pro Quadratmeter rechnen, erklärt Verkaufschef Colin Kingsmill im Gespräch mit dem Standard. Für die besten Lagen müsse man das Doppelte kalkulieren. In der Folge sollen weitere Villen und Hotels, eine Schule und sogar eine Polizei- und Feuerwehrstation dazukommen. Für die kreative Nachnutzung eines auf dem Gelände befindlichen Steinbruchs läuft gerade ein Ideenwettbewerb. 15 Jahre wird das Projekt bis zur Fertigstellung dauern. Den Baustellenlärm will der Errichter mit einem ausgeklügelten Logistikkonzept möglichst gering halten. So der Plan.

„Der Erwerb von Immobilien in Montenegro ist mittlerweile eine sichere Sache“, erklärt Gregor Famira, Partner bei der Rechtsanwaltskanzlei CMS Reich-Rohrwig Hainz. „Allerdings ist zu empfehlen, dass das Gebäude schon steht und die Wohnungen bereits in Kataster eingetragen sind.“ Früher, erinnert sich Famira, habe es oft Fälle von Doppelverkäufen gegeben. Seit der Einführung des Notars als kontrollierende Instanz sei dies allerdings Geschichte.

Investoren sind die üblichen Verdächtigen

Die Rechtssicherheit ist ein weiterer Baustein, der das kleine Land mit seinen 630.000 Einwohnern vom touristisch weißen Flecken zu einer Edeldestination machen soll. Die Nachfrage ist noch recht unterschiedlich. Im Vorzeigeprojekt Porto Montenegro gibt es bislang 130 Wohnungen und rund 30 Shops, die das ganze Jahr über offenstehen. 2014 wird das Regent Hotel eröffnet. Neben Porto Montenegro und Luštica Bay sind rund um die Bucht von Kotor noch drei weitere Projekte geplant. Die Investoren sind die üblichen Verdächtigen und stammen aus Aserbaidschan, Abu Dhabi, Katar und Russland.

Allein, die Realität sieht heute noch anders aus. An den Ortsrändern werden viele Immobilien zum Verkauf angeboten. Meist sind die Schilder russisch beschriftet. Am Weg vom rund eineinhalb Stunden von Luštica Bay entfernten Flughafen Podgorica stehen immer wieder halbfertige Rohbauten in der Landschaft. Das größte dieser Pleiteprojekte ist Dukley Gardens am Ortsrand von Budva. Seit mehr als drei Jahren wird dort im Stop-and-go-Prinzip gebaut. Letzte Woche stand die Baustelle abermals still. „Solche Dinge passieren nun mal“, meint Colin Kingsmill. „Doch sie sind zum Glück nicht repräsentativ.“ (Heimo Rollett, DER STANDARD, 13./14.7.2013)